부모 자식간 부동산 매매 세금 총정리｜시가보다 싸게 팔 때 증여세·양도세·전세보증금 승계

부모와 자녀 사이에서도 부동산을 사고팔 수 있습니다. 하지만 일반적인 제3자 매매처럼 계약서만 작성했다고 해서 세법상 자동으로 정상적인 매매가 인정되는 것은 아닙니다.

부모·자녀처럼 직계존비속 사이에 부동산을 이전하면 세법에서는 우선 증여 여부를 확인하고, 실제로 매매대금을 지급했는지, 시가와 거래가격 차이가 얼마나 되는지, 전세보증금이나 대출 같은 채무를 누가 부담하는지까지 살펴봅니다.

특히 전세가 들어 있는 빌라나 아파트를 부모에게 다시 넘기거나, 부모 소유 주택을 자녀가 시세보다 싸게 매수하려는 경우에는 증여세뿐 아니라 양도소득세와 취득세까지 함께 계산해야 합니다.

부모 자식간 부동산 매매, 실제로 가능한가요?

가능합니다. 부모와 자녀라는 이유만으로 부동산 매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다.

다만 상속세 및 증여세법에서는 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산을 원칙적으로 증여받은 것으로 추정하는 규정을 두고 있습니다.

따라서 가족끼리 매매계약서만 작성하고 실제로 돈이 오가지 않았다면 세법상 매매보다 증여에 가까운 거래로 판단될 위험이 있습니다.

반대로 자녀 또는 부모가 자신의 자금으로 매매대금을 실제 지급하고, 계약서·계좌이체 내역·자금출처 등이 명확하다면 대가를 받고 양도한 정상적인 매매라는 사실을 입증할 수 있습니다.

시세보다 싸게 팔면 무조건 증여세가 붙을까?

가족끼리 거래한다고 반드시 시가와 정확히 같은 가격으로 매매해야 하는 것은 아닙니다.

그러나 부모와 자녀는 세법상 특수관계인이기 때문에 시가보다 현저히 낮은 가격에 부동산을 넘기면 자녀가 가격 차이만큼 경제적 이익을 얻었다고 보아 증여세가 발생할 수 있습니다.

특수관계인 간 저가매매에서는 시가와 실제 거래가격 차액이 시가의 30%와 3억원 중 더 작은 금액 이상인지가 중요한 판단기준입니다.

기준을 초과하는 경우에는 단순히 전체 차액에 세금을 매기는 것이 아니라 법에서 정한 기준금액을 뺀 나머지를 증여재산가액으로 계산합니다.

예를 들어 시가 1억원인 주택을 6천만원에 매수한다면

이 예시에서는 시가와 거래가격 차이가 4천만원이고, 기준금액인 3천만원을 초과하기 때문에 초과한 약 1천만원이 증여재산가액이 되는 구조입니다.

부모의 양도소득세 기준은 더 엄격할 수 있습니다

부모가 자녀에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 판매하면 자녀의 증여세뿐 아니라 부모의 양도소득세도 살펴봐야 합니다.

특수관계인에게 시가보다 낮게 양도해 양도소득세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되는 경우에는 실제 계약금액이 아니라 시가를 기준으로 양도소득을 다시 계산할 수 있습니다.

현행 소득세법 시행령에서는 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우를 부당행위계산 판단기준 중 하나로 두고 있습니다.

즉 자녀의 증여세가 발생하지 않는 가격 범위라고 해서 부모의 양도소득세도 반드시 실제 거래금액 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다.

전세가 있는 집을 부모에게 넘기면 보증금은 어떻게 될까?

전세 세입자가 있는 집을 부모 또는 자녀에게 매매하는 경우에는 전세보증금도 매우 중요합니다.

주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 원칙적으로 기존 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

따라서 부모가 자녀 소유의 전세 낀 주택을 매수한다면 부모가 새 소유자가 되면서 기존 임대차 관계와 보증금 반환의무도 함께 승계하는 구조가 될 수 있습니다.

전세보증금 5천만원이 있다면

예를 들어 주택의 실제 매매가액을 7천만원으로 정하고 전세보증금 반환채무 5천만원을 부모가 승계한다면, 거래 구조를 다음처럼 설계할 수 있습니다.

이 경우에는 단순히 현금 2천만원만 오갔다고 해서 매매대금이 2천만원인 것은 아닙니다.

부모가 실제로 부담하게 된 전세보증금 반환채무까지 거래대가의 일부로 판단할 수 있기 때문에 매매계약서에도 전세보증금 승계 내용을 명확하게 적어두는 것이 중요합니다.

전세보증금이 집값보다 비슷하거나 더 크다면?

빌라나 소형 주택에서는 주택가격과 전세보증금이 거의 비슷한 경우도 있습니다.

예를 들어 실제 시가가 약 5천만원인 주택에 전세보증금도 5천만원이 설정되어 있다면 표면적으로는 순자산가치가 거의 없어 보일 수 있습니다.

그러나 이것만 보고 “부모가 전세보증금 채무만 가져가면 세금 없이 명의를 돌릴 수 있다”고 단정해서는 안 됩니다.

우선 해당 주택의 세법상 시가가 실제 얼마인지 확인해야 하고, 부모가 보증금 반환채무를 실제 승계하는지, 별도의 매매대금을 지급해야 하는지, 과거 부모·자녀 사이에서 오간 돈이 어떤 거래였는지를 각각 구분해야 합니다.

예전에 자녀가 부모에게 돈을 보냈다면 매매대금으로 인정될까?

이 부분 역시 자주 혼동합니다.

예전에 전세보증금을 받은 뒤 그 돈 일부를 부모에게 보냈다고 해서 몇 년 뒤 부동산을 다시 부모에게 넘길 때 그 과거 송금액이 자동으로 현재 부동산 매매대금이 되는 것은 아닙니다.

과거 송금이 처음 부동산을 취득할 때의 대금인지, 부모에게 빌린 돈을 갚은 것인지, 증여한 것인지, 단순한 가족 간 자금이체인지부터 확인해야 합니다.

따라서 여러 해에 걸쳐 부모와 자녀 사이에 돈이 오갔다면 각 송금의 날짜와 금액, 당시 거래 목적을 정리해 두는 것이 좋습니다.

매매대금을 받은 뒤 다시 돌려주면 어떻게 될까?

부모·자녀 간 정상적인 부동산 매매를 한 뒤 부모가 받은 매매대금을 다시 자녀에게 돌려주는 경우도 있습니다.

이 경우 첫 번째 거래인 부동산 매매와 두 번째 거래인 현금 이전은 서로 별도로 판단될 수 있습니다.

즉 부동산은 정상적인 가격으로 매매했더라도 부모가 받은 돈을 아무 조건 없이 자녀에게 다시 보내준다면 그 현금은 새로운 증여가 될 수 있습니다.

가족 간 부동산 매매 전에 확인할 7가지

가족 간 거래일수록 계약서와 계좌내역을 남겨야 합니다

부모 자식간 부동산 매매에서 가장 위험한 방식은 “우리 가족끼리 하는 거래니까 대충 처리해도 된다”고 생각하는 것입니다.

오히려 가족 간 거래이기 때문에 실제 매매라는 사실을 보여줄 자료를 더 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

정리하면

부모 자식간 부동산 매매 자체는 가능합니다. 하지만 계약서 제목을 ‘매매계약서’라고 적는 것만으로 정상적인 매매가 되는 것은 아닙니다.

실제 매매대금을 지급했는지, 가격이 시가와 지나치게 차이나지 않는지, 전세보증금이나 대출을 누가 승계하는지, 매수자가 그 돈을 마련할 능력이 있는지까지 함께 확인해야 합니다.

특히 가족 간 저가매매는 자녀의 증여세와 부모의 양도소득세 기준이 서로 다르기 때문에 한쪽 세금만 보고 거래가격을 정하면 예상하지 못한 세금이 발생할 수 있습니다.

전세가 있는 주택이라면 부동산 시가와 보증금 반환채무를 먼저 확인한 뒤 실제 거래가격 – 승계채무 – 현금 지급액을 명확하게 정리해서 거래하는 것이 가장 안전합니다.