부모님이 보유한 아파트에 주택담보대출이 남아 있는 상태에서 자녀에게 증여하면 대출금만큼 증여세가 자동으로 줄어든다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 세금은 그렇게 단순하지 않습니다.
핵심은 자녀가 기존 대출을 실제로 인수하는 부담부증여인지, 아니면 부동산만 증여받고 기존 채무는 부모에게 계속 남아 있는 일반증여인지입니다. 같은 3억원짜리 아파트라도 채무가 어떻게 처리되느냐에 따라 자녀의 증여세뿐 아니라 부모의 양도소득세까지 달라질 수 있습니다.
- 아파트에 대출이 있다고 해서 자동으로 증여세에서 빠지는 것은 아닙니다.
- 자녀가 채무를 실제로 인수한 사실이 인정돼야 부담부증여가 됩니다.
- 인정된 채무는 자녀의 증여재산가액에서 빠질 수 있습니다.
- 대신 채무 부분은 부모가 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
- 자녀가 예전부터 부모 대출을 대신 갚았다는 사실만으로는 부담부증여가 자동 인정되지 않습니다.
대출이 남아 있으면 무조건 부담부증여일까?
아닙니다. 부동산에 주택담보대출이 설정되어 있다는 사실만으로 그 대출액을 증여재산가액에서 바로 빼는 것은 아닙니다.
부모와 자녀처럼 직계존비속 사이의 부담부증여는 세법상 채무가 실제로 자녀에게 넘어갔는지를 엄격하게 확인합니다.
따라서 아파트를 자녀 명의로 바꾸면서 기존 대출도 함께 넘긴다면 단순히 등기부에 근저당이 남아 있다는 사실보다 누가 앞으로 채무를 실제로 부담하는지가 중요합니다.
3억원 아파트에 대출 1억원이 있다면 어떻게 계산할까?
이해를 돕기 위해 아파트 시가가 3억원이고, 증여 당시 인정되는 채무가 1억원이라고 가정해 보겠습니다.
또한 성년 자녀가 최근 10년 동안 부모님에게 별도의 증여를 받은 적이 없다고 가정합니다.
💰 부동산이 아니라 현금 1억5천만원을 받는다면 세금은 얼마나 나올까요?
부모님께 1억5천만원 증여받을 때 세금 계산하기 →| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 증여가액 | 3억원 |
| 자녀가 실제 인수한 채무 | -1억원 |
| 순수 증여 부분 | 2억원 |
| 성년 자녀 증여재산공제 | -5천만원 |
| 과세표준 | 1억5천만원 |
과세표준 1억5천만원이라면 1억원 초과 5억원 이하 구간의 세율을 적용합니다. 단순 계산하면 산출세액은 약 2천만원이고, 법정기한 내 정상 신고해 신고세액공제 3%까지 적용되는 경우 약 1,940만원 수준이 됩니다.
다만 이 계산은 설명을 위한 예시입니다. 실제 아파트 시가, 기존 증여 이력, 혼인·출산공제, 채무 인정 여부에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
그렇다면 부담부증여가 무조건 더 유리할까?
그렇지 않습니다. 부담부증여는 자녀 입장에서는 인수한 채무만큼 증여재산가액이 줄어 증여세가 낮아질 수 있습니다.
하지만 세금이 사라지는 것이 아니라 채무 부분이 부모에게는 유상으로 양도한 부분으로 취급될 수 있습니다.
즉 자녀가 1억원의 채무를 인수했다면, 그 1억원에 해당하는 부동산 지분 부분은 부모의 양도소득세 계산 대상이 될 수 있습니다.
따라서 부담부증여를 검토할 때는 자녀의 증여세만 계산해서는 안 되고 부모의 양도소득세까지 함께 비교해야 합니다.
자녀가 이미 부모 대출을 갚고 있었다면?
실제 상담에서 많이 나오는 경우가 “아파트는 부모 명의인데 대출 원리금은 자녀가 계속 내고 있다”는 상황입니다.
이 경우 자녀가 과거부터 대출금을 납부했다는 사실만으로 향후 아파트 증여 시 해당 대출금 전체가 자동으로 부담부증여 채무로 인정되는 것은 아닙니다.
증여 시점에 실제 채무자가 누구인지, 금융기관과의 채무인수 관계가 어떻게 되어 있는지, 증여 이후 원리금을 누가 부담하는지 등을 종합적으로 확인하게 됩니다.
특히 부모 명의 대출을 자녀가 대신 상환해왔다면 그동안 오간 자금 자체도 별도의 자금거래 문제가 될 수 있으므로 증여 전에 입출금 내역과 대출상환 내역을 정리해 두는 것이 좋습니다.
아파트 가격도 공시가격만 보면 안 됩니다
부동산 증여세를 계산할 때 또 하나 놓치기 쉬운 부분은 아파트 가액입니다.
증여재산은 원칙적으로 증여일 현재 시가를 기준으로 평가합니다. 아파트는 같은 단지 또는 유사한 조건의 실제 매매사례가액이 증여재산 평가에 활용될 수 있습니다.
따라서 “공시가격이 3억원이니까 증여가액도 3억원”이라고 단순하게 판단하면 실제 신고금액과 차이가 생길 수 있습니다.
💰 아파트 증여세가 어떤 순서로 계산되는지 공식 기준부터 확인해보세요
국세청 증여세 계산 기준 확인하기 →⚠️ 아파트 증여가액을 공시가격만으로 계산하면 안 되는 경우가 있습니다
국세청 증여재산 평가방법 확인하기 →부담부증여 전에 확인해야 할 5가지
- 증여일 현재 아파트의 실제 시가가 얼마인지
- 남아 있는 대출 원금이 얼마인지
- 그 채무를 자녀가 실제로 인수할 수 있는지
- 최근 10년간 부모에게 받은 다른 증여가 있는지
- 부모에게 발생할 양도소득세가 얼마인지
여기에 자녀가 부담할 취득세까지 함께 계산해야 일반증여와 부담부증여 중 어느 방식이 실제로 유리한지 비교할 수 있습니다.
신고기한도 증여세와 함께 확인하세요
일반적인 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
부담부증여로 인해 부모에게 양도소득세가 발생하는 경우에도 부담부증여의 양도소득세 예정신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.
따라서 부담부증여는 자녀만 증여세 신고를 하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 부모와 자녀가 각각 부담해야 하는 세금을 함께 확인해야 합니다.
정리하면
대출이 있는 아파트를 자녀에게 증여한다고 해서 남아 있는 대출금이 자동으로 증여세에서 제외되는 것은 아닙니다.
가장 중요한 것은 자녀가 그 채무를 실제로 인수하고 부담하는지가 객관적으로 인정되는지입니다.
채무 인수가 인정되면 자녀의 증여세 부담은 줄어들 수 있지만, 그 채무 상당액은 부모의 양도소득세 대상이 될 수 있습니다.
따라서 대출 있는 부동산을 증여할 계획이라면 증여세 하나만 보지 말고 증여세 + 부모의 양도소득세 + 자녀의 취득세를 함께 비교한 뒤 결정하는 것이 가장 안전합니다.